↑↑↑点击“米宅”关注并设为“星标★”
1
说好一起到白头，你却偷偷焗了油。
当下楼市出现了一个诡异的现象：
部分城市，已经开始偷偷上调房贷利率了，有的甚至已经连续上调数次。
根据媒体的报道，11月30号开始，浙江省内主要商业银行，新发放首套房贷利率将不低于3.1%，记者求证后发现消息属实。
（来源：微博）
杭州首套房、二套房，最低贷款利率都已经上调。
距离杭州上一轮上调，只过去了短短的22天，当时宣布自11月8日起首套房贷利率从2.9%上调到3.0%，二套与首套一致。
如果我们以在杭州市中心核心区买一套300万的老破小为例，30年等额本息还款，利率经过前后两次上调后，月供将增加323元，总利息增加11.65万。
杭州不是唯一一个涨利率的城市，广州、南京、武汉、厦门也这么干了。
杭州很着急，广大银行们比杭州更着急，因为利息对于银行来说就是利润。
在这之前，全国楼市遭遇了一波利率暴击，首套房贷利率最低的城市触及到2.65%，创下有史以来最低纪录。
11月份各大城市重新把首套房贷利率拉回来，一方面是因为公积金贷款利率和商贷利率发生倒挂，其次是银行也扛不住了。
因为在银行看来，即使是3.1%的个人住房贷款利率，依旧是历史底部级别的水平。
从全国公布的数据来看，2024年第三季度全国商业银行净息差是1.53%，如果五年期以上房贷利率低于3%。
这意味着每做一笔贷款，都需要总行对支行进行补贴，否则加上税收、风险计提，成本是覆盖不住的。
银行很少出现利率内卷，前段时间低于3%的首贷利率，是极致的非理性竞争的结果，既不符合市场化规律，也无法长久持续下去。
像深圳这样的城市，11月的火爆也让银行有了提利率的底气。
根据乐有家研究中心最新监测数据显示，深圳11月二手房网签量达到7125套，环比增长16.5%，创下近4年最高纪录。
新房也卖得非常火爆，11月新房预售网签达到8076套，环比猛增94.5%，创下过去四年里第二高位，仅次于2021年1月。
截止11月月底，预售新房去化周期11.2个月，环比减少4.5个月。
深圳卖房火爆的三大根源动力分别是：
1.税费减少，改善加速入局
2.豪宅客群大量入市
3.高总价二手房成交上升
深圳1000万到1500万总价房源占比已经连续2个月上升，1500万以上房源占比也已经翻倍。
杭州、深圳这样的城市率先吃肉，享受第一波成交量红利。
后面的广州、南京、武汉和厦门等诸多小弟，一个个都等着喝汤呢。
同时房地产大盘，在一系列的强行托底政策之下，总算有了起色。
官方数据显示，全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现正增长。
全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现正增长。
17年以来，银十楼市成交的含金量首次超过金九。
一切似乎都在朝着好的方向发展。
真的是这样吗？
2
楼市真的有在筑底吗？
换句话说，这次成交量暴涨，到底是不是昙花一现？
我们从多个维度去观察。
比如10月70城的数据，有8个城市二手房价格环比上涨。
包括：
北京：101.0%， 重庆：100.5%
厦门：101.0%， 成都：100.4%
杭州：100.8%， 上海：100.2%
深圳：100.7%， 武汉：100.1%
同时官方也公布了2024年1到10月月份全国房地产市场基本情况。
（来源：国统局）
万绿丛中一点红，房地产开发投资、房屋施工、新房销售、房屋竣工面积、新房销售额等一系列指标都下降两三成的大环境下，有一个指标猛然 上行：
它就是商品房待售面积
其中住宅待售面积增长了19.6%，房地产总库存量还在上升。
我们都知道2016年是上一波史诗级的楼市去库存起点，四年时间涨价拉高出货，居民加杠杆买房，导致上一轮房价的史诗级上涨。
目前商品房待售面积大约是7.3万亿平米，和2016年的历史高位7.39万亿平米相差并不多。
于是那个灵魂拷问又出现了：
当下，还有谁在继续买房？继续加杠杆？
有，但绝大部分都是卖一买一，存量购买力已经不多了。
换个角度看，房价真的见底了吗？
根据诸葛数据研究中心，一线城市2024上半年平均租金回报率在1.79%，二线城市在2%，三四线城市在2.57%。
上海的租售比长期维持在1.5%左右，在经历了这一轮房价下降之后，市中心的少数老破小含金量不断上升，租售比一度接近或者超过2%。
例如普陀区的杏园，浦东世博的上南新村，长宁区的仙乐小区。
这些高性价比老破小，通常租金年化收益率会在2.5%以上。
（来源：贝壳找房）
然而绝大部分老破小，租售比还是徘徊在1.5%以下。
以上海黄浦区核心板块豫园，也就是大世界地铁站附近的老小区为例。
贝壳数据显示，瑞福小区一室一厅54平米户型，可以租到7000元左右一个月，一年合计租金8万4千元。
同样挂牌的低楼层54平米户型，贝壳挂牌价为620万元，也就相当于租售比为1.35483%。
如果按照另一套中楼层的53.9平米挂牌价的房子计算，那么租售比勉强能回升到1.88764%的水平。
（来源：贝壳找房）
即使如此，一个非常残酷的现实是：
上海房子的租售比，依旧低于中国长期国债收益率。
根据财联社最新消息，10年期中国国债活跃券利率，已经跌破2%。
目前报价为：1.9995%。
见证历史的时刻又到了，无风险利率都跌破2%了。
居然还有人坚持认为，楼市止跌之后，必定会在短期内迎来回暖。
中国十年期国债收益率跌破2%，日本十年期国债收益率突破2%。
中日两国的无风险利率，在2024年12月完成了一次前所未有的交叉。
更早之前，中日30年期国债收益率已经完成了一次交汇，两者分别为2.224%（中国）和2.26%（日本）。
（来源：伦交所）
无独有偶，最近三年很多国人前往日本置业买房，包括东京核心六区的塔楼，或者大阪的独栋民宿。
租金收益率普遍在4%到6%之间，是一种优秀的保值增值资产。
中国楼市，又到了苦一苦的阶段了。
这一次，又要苦一苦谁，骂名又由谁来承担呢？
让我们拭目以待吧。