两会正在如火如荼的进行中，今天发改委、央行、证监会的一把手都亮相了，政策端对于科技创新的扶持力度空前，而房地产的基调是维稳。

昨晚到今天最火的AI新闻是Manus AI agent，中国的团队用流利的英文来发布这个产品，而且跟Deepseek一样，是开源的。

很难想象，以前都是老美来引领IT科技发展，现在美国公司各种闭源，而中国的科技公司反而逐渐开始引领开源软件.......

如果再看不懂大趋势，就得反省自己了。

我的结论是：

1

2024年的经济统计数据，TMT对经济的拉动，已经超过房地产行业，历史上首次，新质生产力的效果很明显。

过去几年，房地产行业深陷泥潭，烂帐无数，很多财富被消灭，更多的财富转移到了科技行业，无论是投资还是信贷，无论是债务还是财富。

两三前，我就一直吹AI时代即将来到，将深刻改变社会。

15年前，全球市值最大的公司是中国石油，3000多亿美元。

现在是苹果、英伟达、微软的市值都是3万多亿美元，20万+人民币！

进入AI时代之后，财富会更加聚集于科技领先的公司。

科技和互联网经济的独特之处是规模庞大的员工持股，群体造富。

有些人认为码农这行业不行，35岁裁员，淘汰率很高，还是体制内或者央企稳。

但码农代表了最先进的生产力，优胜劣汰，生生不息，每年科技公司都会大量招人，北京优秀的科技人才规模庞大。

反观体制内和央企，收入难以暴增，论资排辈，升迁旷日持久，机会相对少很多。

西城的金融街、月坛是old money多，海淀是new money多。

老钱和新钱的数量和级别不一样，old money是极少数人赚大钱，富裕普及程度远不科技行业的巨头。

英伟达有1万多名员工是亿万富翁，这在其他行业是无法想象的。

未来区分阶层的可能不再是房产，而是领先科技企业的股权，以及比特币这种数字通货。

2

海淀新房从18年算起，大概经历了三波。

第一波是限竞房，价格便宜，品质普通。其中最好的是西山锦绣府，全北京100多个限竞房中仅有两个石材外立面的项目之一。

第二波是限竞房到商品房之间几个过渡的大平层项目，价格不贵。共产商品房其实是补贴富人的，反而是近些年地块中条件最好的、性价比最高的。学府壹号院和学府公馆都非常超值，圆明天颂更是近10年来海淀交付水平最高的项目，四季青的两个豪宅也算相当不错。

第三波是以永丰北的五个项目为代表的一批纯商品房，品质比限竞房好点但也很普通。这一大波新房里，幸福里算品质相对好的。

今年的新房是第四波，明显换代了。

从永丰北最后一个项目嘉华天珺开始，品质有明显的提升，同样永丰南、功德寺的项目也类似，更别说朱房的豪宅项目。

品质提升，简而言之就是更好的户型+石材铝板外立面+落地窗+标配会所+高档精装+得房率提升5-10%等等。

如果是在海淀北部工作，或者有自住需求，且有实力购买的；

又或者是闲钱很多，投一两套房产配置占比资产不高的；

这两类的人，我的建议是拿先手。

优先功德寺和永丰南的新盘，这也是海淀最后两个有指导价的项目。

功德寺参见之前的文章《》和《》

功德寺和永丰南都不会缺买家，是距离软件园最近的品质新房项目，当然，可惜没有中关村旁边的品质新房。

开年到今天，软件园部分公司的股票已经底部翻番了，如果再翻一倍，可能就抢不到了。

朱房是豪宅定位，总价非常高，是另一个层次的，而且噪音和高地价，要看产品怎么消化这两个问题。

永丰北产品不错，但位置稍偏，交通是短板，流通性和安全性降一级。

后面还有树村的地块，妥妥也是豪宅定位，四季青、田村的地块，逻辑也跟上面不太一样。

3

半年前我就推荐中概互联ETF或者恒生科技ETF，但作为一个激进投资者，我持有的南方两倍做多恒生科技ETF。当然现在这不是推荐，只是表明态度，持仓成本不一样，心态会天差地别。

如果之前还有所怀疑中概科技股的行情只是交易性机会，那么在马云参加座谈会之后，这就是无比清晰的转折信号。参见上一篇《》

AI赛道，现在全国就看北京、杭州，北京就看海淀。

房产只是数字财富时代的映射，所以我们一直强调买强科技园区的品质新房或者次新，学区只是附带的。

从增值来讲，未来的富人群体在哪里，就买哪里。

海淀的优质房产就是科技造福、财富溢出的载体。

投资就是认知在未来的变现。